Menu
De landelijke N-CLT-organisatie wordt in het leven geroepen om nieuwe N-CLT-projecten te helpen initiëren en te bewaken dat gerealiseerde N-CLT-projecten ook blijvend in lijn met het CLT-gedachtengoed functioneren. De landelijke N-CLT-organisatie deelt ervaringen en kennis door deze open source ter beschikking te stellen. Daarnaast fungeert de N-CLT-organisatie als toezichthouder door deel te nemen in het bestuur van elke lokale N-CLT. Zo kan N-CLT landelijk ingrijpen, mochten er in de lokale N-CLT besluiten worden genomen die de doelstellingen in gevaar brengen. Deze rol is vastgelegd in de statuten van de lokale N-CLT. Het bestuur van de landelijke organisatie bestaat uit mensen met statuur die de expertise en ervaring hebben om hieraan richting te geven; het bestuur wordt ondersteund door een licht werkapparaat.
N-CLT landelijk beheert ook een fonds waaraan de lokale N-CLT-verenigingen naar draagkracht bijdragen. In de eerste jaren na de start van het N-CLT-project is dat minimaal. Naar mate de lasten verminderen doordat de leningen worden afgelost, neemt dat bedrag toe. Het fonds is revolverend en heeft als doel om N-CLT-initiatieven op weg te helpen. De gedachte hierachter is dat er op termijn een vliegwieleffect optreedt en N-CLT-projecten een steeds groter deel van de Nederlandse woningvoorraad gaan uitmaken.
Wanneer de gemeente met een intentieovereenkomst of anterieure overeenkomst akkoord geeft voor de ontwikkeling, zal de impactinvesteerder tot aankoop van de locatie overgaan en zal Wibaut de planontwikkeling verder brengen. Gedurende de planontwikkeling wordt de N-CLT-structuur (zie organogram ) opgezet. De landelijke vereniging is dan geïnstalleerd. Zij initieert een lokale N-CLT-organisatie en stelt daarvoor een bestuur aan, die vervolgens een bewonersselectiecommissie in het leven roept. De leden van de lokale N-CLT-vereniging bestaan uit geïnteresseerde toekomstige bewoners en omwonenden. De lokale N-CLT-vereniging denkt mee over het ontwerp van het woongebouw en buitenruimte, waarbij de verantwoording en beslissingsbevoegdheid wel tot aan de onherroepelijke omgevingsvergunning bij de projectontwikkelaar en de impactinvesteerder ligt.
Zodra de omgevingsvergunning onherroepelijk is, selecteert de selectiecommissie conform vastgestelde selectiecriteria de toekomstige bewoners. De impactinvesteerder sluit een erfpachtovereenkomst en een separate leningsovereenkomst met de lokale N-CLT-vereniging. De lokale N-CLT-vereniging sluit een al eerder voorbereide leningsovereenkomst met een bank voor circa 75% van de eindwaarde. Een zorgvuldig geselecteerde aannemer bouwt vervolgens voor de lokale N-CLT-entiteit het woongebouw.
Uiteindelijk bestuurt en beheert de lokale N-CLT-vereniging het opgeleverde woongebouw. Zij is verantwoordelijk voor een ordentelijke financiële huishouding, zij int de huren en voldoet de verplichtingen ten aanzien van de (bank)financiering, de erfpacht en het onderhoud. Tezamen met commissies bestaande uit bewoners en/of bewoners en omwonenden worden volgens het gedachtengoed van CLT sociale, maatschappelijke en economische initiatieven ontplooid.
De landelijke N-CLT-organisatie wordt in het leven geroepen om nieuwe N-CLT-projecten te helpen initiëren en te bewaken dat gerealiseerde N-CLT-projecten ook blijvend in lijn met het CLT-gedachtengoed functioneren. De landelijke N-CLT-organisatie deelt ervaringen en kennis door deze open source ter beschikking te stellen. Daarnaast fungeert de N-CLT-organisatie als toezichthouder door deel te nemen in het bestuur van elke lokale N-CLT. Zo kan N-CLT landelijk ingrijpen, mochten er in de lokale N-CLT besluiten worden genomen die de doelstellingen in gevaar brengen. Deze rol is vastgelegd in de statuten van de lokale N-CLT. Het bestuur van de landelijke organisatie bestaat uit mensen met statuur die de expertise en ervaring hebben om hieraan richting te geven; het bestuur wordt ondersteund door een licht werkapparaat.
N-CLT landelijk beheert ook een fonds waaraan de lokale N-CLT-verenigingen naar draagkracht bijdragen. In de eerste jaren na de start van het N-CLT-project is dat minimaal. Naar mate de lasten verminderen doordat de leningen worden afgelost, neemt dat bedrag toe. Het fonds is revolverend en heeft als doel om N-CLT-initiatieven op weg te helpen. De gedachte hierachter is dat er op termijn een vliegwieleffect optreedt en N-CLT-projecten een steeds groter deel van de Nederlandse woningvoorraad gaan uitmaken.
De lokale N-CLT-vereniging is opgericht met statuten in lijn met het gedachtengoed van N-CLT. Randvoorwaardelijk zijn daarbij de eeuwigdurende betaalbaarheid, de gedegen financiële budgettering en sturing, het zelfbeheer, de maatschappelijk relevante initiatieven voor gebouw en buurt en de sociale samenhang. Om de belangen goed te vertegenwoordigen is er een tripartiet bestuur, bestaande uit bewoners, omgeving en afvaardiging van de N-CLT landelijk.
De lokale N-CLT-vereniging selecteert middels een selectiecommissie volgens vooraf opgestelde criteria de bewoners. Het bestuur wordt op de ledenvergadering gekozen en draagt verantwoording af aan diezelfde ledenvergadering. Binnen de vereniging worden afspraken gemaakt en besluiten genomen over het beheer van het gebouw en zaken die ervoor zorgen dat het gebouw leefbaar is en blijft. Denk aan gebruik van de algemene en gedeelde ruimten, beheerkosten voor bijvoorbeeld schoonmaken en dagelijks onderhoud. Stads-en buurtgenoten kunnen ook lid zijn van de vereniging, maar hun zeggenschap beperkt zich tot invloed op de semipublieke ruimten en de maatschappelijke initiatieven die door de vereniging worden geïnitieerd. Ook zijn zij vertegenwoordigd in het lokale N-CLT-bestuur. De impactinvesteerder en initiator Wibaut zijn géén lid van de lokale N-CLT-vereniging.
Wibaut wil door toevoeging van ondernemerschap, know-how van vastgoedontwikkeling en kapitaal, N-CLT-projecten relatief snel van de grond krijgen. En op termijn substantiële aantallen N-CLT-woningen aan de Nederlandse woningvoorraad toevoegen. Op eigen kracht, maar ook door als voorbeeldfunctie te fungeren en alle relevante kennis en ervaringen open source te delen met partijen die op een vergelijkbare manier willen ontwikkelen.
Projectontwikkelaars verdienen geld door zogenaamde Algemene Kosten (AK) in hun begrotingen op te nemen en projectwinsten te genereren. In de door Wibaut geïnitieerde N-CLT-projecten is dat ook zo. Er wordt een beperkt percentage van 2,5% AK gerekend. Wibaut en de impactinvesteerder maken een van tevoren overeengekomen, marktconform rendement op de ontwikkeling dat terugvloeit in het gronddeel. De grond wordt volgens marktconforme voorwaarden in erfpacht uitgegeven aan de lokale N-CLT-vereniging. Denkbaar is om de Amsterdamse erfpachtvoorwaarden hierbij als uitgangspunt te nemen.
Om belangenverstrengeling te voorkomen en de onafhankelijkheid van N-CLT te borgen, is Wibaut slechts initiatiefnemer en heeft zij geen rol in het bestuur van de vereniging en het beheer van het gebouw.
De impactinvesteerder is een vermogende partij, een fonds, privaat persoon, een family office, of een combinatie hiervan. Investeren in N-CLT levert in de eerste plaats sociaal en maatschappelijk rendement. Daarnaast streeft het naar duurzaam financieel rendement voor impactinvesteerders met een lange termijn horizon. Deze impactinvesteerders kiezen voor kapitaalbehoud en bescheiden, maar veilig rendement op dit deel van hun vermogen.
Reguliere beleggers hebben een belang bij het zo hoog mogelijk maken van hun rendementen. Dat gaat gepaard met verhoging van de huurprijzen en het zo laag mogelijk houden van de kosten aan de huurwoningen. Tegelijkertijd is de levensduur van moderne gebouwen veel langer dan de periode waarover de hypothecaire lening moet worden afgelost. De waardeontwikkeling is dus op lange termijn altijd positief. Deze waardevermeerdering wordt door de huurders bijeengebracht. N-CLT gebruikt deze financiële ruimte om de woonlasten laag te houden. En op termijn vergelijkbare wooninitiatieven te helpen realiseren. Hiermee hopen we een beweging in gang te zetten die prettig en betaalbaar wonen in Nederlandse steden mogelijk maakt. Het rendement van de impactinvesteerder is beperkt, maar zeker. Door de sterke onderlinge verbondenheid van de leden voldoen coöperatieve woonvormen nagenoeg altijd aan hun financiële verplichtingen en behoren zij daarmee tot de meest betrouwbare leningnemers.
N-CLT heeft ervoor gekozen om de grond en opstal te splitsen. De grond is volledig eigendom van de impactinvesteerder wat neerkomt op een percentage van circa 20% van de totale eindwaarde van grond en opstal tezamen. Hierdoor ziet de impactinvesteerder zijn investering op een eenvoudige manier geborgd.
De financiering van de opstal komt tot stand door de huurders en omwonenden (0-10%), de impactinvesteerder (0-10%) en de bank (80-90%). De leningen van de bewoners, buurt en de impactinvesteerder zijn laag rentedragende achtergestelde obligatieleningen. Het totaal van 100% komt overeen met de totale waarde van het project na oplevering.
De lokale N-CLT-vereniging hoeft alleen de realisatie van de opstal te financieren. De lokale N-CLT-vereniging sluit een al eerder voorbereide leningsovereenkomst met een bank voor 80 tot 90% van van de opstal (circa 75% van de eindwaarde van grond en opstal tezamen). Dat bedrag wordt gedurende de bouw als een bouwdepot in termijnen door de bank aan de lokale N-CLT-vereniging uitgekeerd. Zodra het gebouw gereed is en bewoond kan worden, keert de bank het laatste deel van de lening uit waarmee de impactinvesteerder voor een deel kan worden afgelost.
Verder draagt de lokale N-CLT-vereniging jaarlijks een bedrag af aan het N-CLT-fonds, te betalen uit de huuropbrengst. Dit fonds is in het leven geroepen om nieuwe N-CLT-initiatieven op weg te helpen. De bijdrage is omgekeerd lineair. Dat wil zeggen dat er in de eerste jaren een geringe afdracht is en dat deze oploopt naar mate de bankfinanciering meer wordt afgelost en er zo voor de lokale N-CLT-vereniging meer financiële ruimte ontstaat.
