Menu
Een jaar of acht na het einde van de woningmarktcrisis draait de woningmarkt weer op volle toeren. Maar of die crisis is verdwenen? In de loop van 2014 klaarde de woningmarkt op en begon de vraag weer toe te nemen. Het gebrek aan aanbod lijkt echter niet zomaar opgelost te gaan worden. Verdieping in deze problematiek leert dat vooral de specifieke doelgroepen zoals jongeren en starters de dupe zijn van de krapte op de woningmarkt. Voor jongeren is er plek onderaan de wachtlijst voor een sociale huurwoning (van wel meer dan 10 jaar), geen betaalbare huurwoning in de vrije sector en is financiering voor een koopwoning meestal onbereikbaar. Dezelfde uitzichtloze situatie geldt voor jonge gezinnen. Maar ook voor alleenstaanden en ouderen, die zijn aangewezen op het vrijwel niet beschikbare lagere en middensegment.
De gemiddelde koopprijs is in het derde kwartaal van 2021 met bijna 20% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Maar liefst 80% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Voor de huurders zag en ziet het er niet veel rooskleuriger uit. Tussen 1990 en 2020 stegen de huurprijzen in Nederland met 162 procent; bijna twee keer zoveel als de inflatie. Ook de huurkosten nemen dus een steeds groter deel van het inkomen in beslag, wat vaak ten koste gaat van andere belangrijke levensbehoeften.
Ondertussen zijn de steden voor veel mensen die moeten of willen huren onbereikbaar geworden. Dit komt omdat beleggers handelen vanuit een perspectief van winstoptimalisatie. Ze dienen hiermee het belang van aandeelhouders en bijvoorbeeld de pensioengerechtigden. De huren worden waar en wanneer dat kan verhoogd. In de rekenmodellen wordt rekening gehouden met hoge waardestijgingen op basis waarvan er in de toekomst kan worden uitgepond. Bovendien is het voor ontwikkelaars en bouwers überhaupt lastig om voor het lagere en middensegment te bouwen. Met de huidige grond- en bouwkosten kunnen projecten met een lagere verkoopprijs amper worden rondgerekend.
Overheden proberen middels stringente afspraken met ontwikkelaars de uitpond-termijnen te verlengen en de huren hiermee zo lang mogelijk, zo betaalbaar mogelijk te houden. Indexatie wordt door de Rijksoverheid zoveel als mogelijk gereguleerd. Projecten die financieel niet uit kunnen worden op de lange baan geschoven. De status quo is helaas dat er van voldoende aanbod en daarmee een reële nivellering nog lang geen sprake is. Het tekort aan betaalbare woningen neemt alleen maar toe.
Hoe kunnen we aan het toenemende probleem van een tekort aan betaalbare woningen een bijdrage leveren? We hebben alle richtingen verkend en diverse woon- en financieringsvormen doorgelicht. Daaruit komt CLT (Community Land Trust) naar boven als een werkbare richting om blijvende betaalbaarheid te combineren met zeggenschap van bewoners en de betrokkenheid van de omgeving. Daarmee sluiten we aan bij de opkomende stroming van coöperatief wonen.
Coöperatieve woonvormen worden gekenmerkt door een grote mate van collectiviteit, gemeenschapszin, duurzaamheid en betaalbaarheid. In Europese landen zoals Duitsland en Oostenrijk zijn er van oudsher Wohnungsbaugenossenschaften. In Nederland zijn de wooncoöperaties terug van weggeweest en lijken nu, met bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam als aanjager, een nieuwe oplossingsrichting voor het woonprobleem te vormen. Het uit de Verenigde Staten afkomstige Community Land Trust-model combineert de gedachten van een coöperatie met betrokkenheid van de directe omgeving. In deze woonvormen is speculeren met woningen niet mogelijk.
Waar bij wooncoöperaties het initiatief ligt bij groepen mensen die gezamenlijk hun eigen woningen ontwikkelen, bouwen en beheren, is de Community Land Trust een organisatievorm waarbij gemeenschappelijk eigendom wordt beheerd door en voor de bredere gemeenschap. Je zou het een in de samenleving gewortelde wooncoöperatie kunnen noemen.
Het collectief staat centraal, zowel in een wooncoöperatie als een CLT. Dat kan een kleine hechte gemeenschap zijn, maar een grotere lossere groep en alles er tussenin kan ook. In beide vormen hebben de leden zeggenschap en eigenaarschap zonder de mogelijkheid van verkoop met speculatiedoeleinden. Bij wooncoöperaties wordt het collectieve eigendom verhuurd, CLT bestaat in huur- en koopvarianten. De bedoeling is betaalbaar wonen mogelijk te maken en deze betaalbaarheid voor de lange termijn te borgen.
Het initiëren van een wooncoöperatie is een lang en zwaar traject. De initiatiefnemers zijn over het algemeen geen ontwikkelaars, maar vervullen die rol wel. Daarbij is het een uitdaging om de eerste gelden bij elkaar te krijgen en uiteindelijk het project volledig gefinancierd te krijgen. Ook is het een ingewikkelde opgave om de neuzen van alle betrokkenen gedurende het jarenlange proces dezelfde kant op te krijgen en te houden. Een opgave waarbij een professionele partij grote toegevoegde waarde heeft en de doorlooptijd flink kan verkorten.
CLT heeft ons gegrepen omdat het de betaalbaarheid voor de lange termijn borgt. En omdat een CLT-project door de betrokkenheid van bewoners en omgeving een waardevolle plek aan een buurt toevoegt. We kunnen op basis van CLT woonprojecten initiëren die de stad toegankelijker, duurzamer en prettiger maken. Uiteindelijk willen we met een projectenfonds straks meer en meer van deze betaalbare wooncomplexen toevoegen aan Nederland.
Een Community Land Trust (CLT) is een trust dat individuele eigendoms- en/of gebruiksrechten combineert met collectief landeigendom. Deze rechtsvorm leidt tot een coöperatie zonder winstoogmerk die eigendom en/of gebruik afstaat aan individuen en de gemeenschap (de trustees). In de praktijk ondersteunen CLT’s betaalbaar wonen, gemeenschapstuinen, openbare gebouwen en commerciële ruimtes. Gemeenschappelijk eigendom wordt beheerd door en voor de gemeenschap.
Het model Community Land Trust is een beproefd, democratisch woonconcept dat in 1930 in de Verenigde Staten ontstond. Het is gebaseerd op eerdere voorbeelden zoals Garden Cities in Engeland, Moshav in Israël en Gramdandorpen in India. In de VS is deze vorm van eigendom sinds 1992 erkend vanuit een woningnood voor lagere inkomens.
Vandaag de dag bestaan er zo’n 500 à 600 CLT’s, in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk maar ook in Canada, Kenia, Australië, Frankrijk en België. Er zijn CLT’s actief in landelijke gebieden en in steden, er zijn er die focussen op een enkel huizenblok of een hele provincie. Er zijn CLT’s die alleen woningen bouwen, anderen ontwikkelen functies zoals winkels en bedrijfsruimtes. Ze richten zich tot de allerarmsten, of tot de lagere middenklasse.
CLT is een organisatievorm waarmee onroerend goed wordt verkregen, beheerd en toegewezen aan individuele en gemeenschappelijke gebruikers. Het is de oprichters van CLT’s in de meeste gevallen te doen om betaalbaarheid en het gemeenschappelijke karakter van de woonomgeving. De CLT-projecten bestaan dus vaak uit betaalbare woningen in combinatie met gemeenschappelijke (buiten)ruimtes en eventueel ook (semi)commerciële ruimtes.
De door ons uitgedachte Nederlandse variant; de ‘New Community Land Trust’ (N-CLT) is toegepast op de Nederlandse woningmarkt en woonwensen. N-CLT is wonen zonder speculatiewinsten daar waar de problemen op de woningmarkt het grootst zijn: in middelgrote tot grote steden. Het gaat om blijvend betaalbaar huren, om het delen van voorzieningen en ruimtes, om zelfbeschikking en zelfs mede-eigenaarschap van huurders en stadsgenoten. Maar ook om vanzelfsprekende ontmoetingen en gezamenlijkheid binnen één complex waar mensen met verschillende achtergronden, gezinssamenstellingen en inkomens samenleven.
N-CLT is per definitie gemengd wonen, met huren in verschillende prijsklassen afhankelijk van de oppervlakte en voorzieningen van de woning. N-CLT-wonen gaat uit van gezamenlijke zeggenschap over de inrichting en het gebruik van delen van het gebouw en het daarmee samenhangende dagelijks beheer. Dit vanuit de overtuiging dat bewoners zelf weten wat prettig is en ook prima in staat zijn daarover afspraken met elkaar te maken. Tegelijkertijd nodigt gezamenlijk beheer uit tot sociale interactie. Je leeft met elkaar en bespreekt wat er nodig is om de woonomgeving op de juiste wijze te onderhouden.
De kracht en waarde van een gebouw meet zich met de tijd. Hoe langer een gebouw meegaat, hoe duurzamer. Daarvoor moet een gebouw (multi-)functioneel zijn, de sociale cohesie en het samenleven bevorderen en bovendien esthetische en culturele waarde hebben, want alleen zo kunnen gebruikers en de omgeving het omarmen.
Een N-CLT-gebouw bestaat uit minimaal 50 woningen. De (blijvend betaalbare) huur is gebaseerd op het landelijke WoningWaardering-Stelsel. In elk N-CLT-project zijn drie soorten ruimtes: (1) de eigen woning, (2) de ruimtes die de huurders met elkaar delen en (3) de ruimtes en voorzieningen die met de omgeving worden gedeeld. De verbinding van de bewoners en omwonenden leidt tot een prettige woonomgeving, een gebouw in goede staat en langdurige betrokkenheid van bewoners en omwonenden bij hun leefomgeving.
Naast het delen van ruimtes voor bewoners en omwonenden kan een N-CLT-project ook voorzien in gedeelde bezittingen en voorzieningen zoals deelmobiliteit. Je betaalt dan alleen voor die auto als je ’m nodig hebt. Als je deelt heb je meer (en betaal je minder).
Betaalbare duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt in N-CLT-projecten en bestaat uit een optimum van de volgende drie indicatoren; beperken van energieverlies, beperken van primair fossiel energieverbruik en inzetten van hernieuwbare energie. Een bovengemiddeld goed geïsoleerde woning draagt bij aan het wooncomfort én het beperken van de energierekening voor de N-CLT-bewoner. En door slim gebruik te maken van de zon als winter-warmte en beschaduwing in de zomer, voorkomen we onnodig energieverbruik.
Ook de warmtevoorziening wordt gedeeld: een collectieve duurzame energie-installatie is onderdeel van het gebouw en de lokale N-CLT is zelf de exploitant. Het collectieve, duurzame energiesysteem levert naast een besparing op CO2-uitstoot ook vele voordelen voor de bewoners. Denk hierbij aan minder ruimtebeslag in de eigen woning en het comfort van zowel verwarming als koeling. De kosten zijn veel lager dan bij een reguliere energie-aansluiting.
Het zijn ook externe factoren die de woonomgeving prettig maken. Denk aan hoogwaardige groene buitenruimtes, zoals een binnen- of daktuin en de directe omgeving rondom het N-CLT-gebouw. De groene buitenruimtes zijn tegelijkertijd hemelwater-opslag en ze verminderen hittestress op de warmste dagen van het jaar.
Door de groene ruimtes met de juiste beplanting in te richten, worden ze foerageergebied van vogels, vleermuizen en insecten die in nestkasten ook tot bewoners van een N-CLT-gebouw worden. Zo ontstaat een inclusief gebouw dat alle ‘gebruikers’ fysieke en mentale gezondheid brengt in een biodivers klimaat voor de hele stad.
